社论：多元化供地解决住房难题
发布时间：2018/1/18 11:38:43 浏览次数 ：11010 来源 ： 第一财经日报 cjjt-fdc
居住问题一直是民生热点，尤其是历经过去几轮房价上涨后，解决房价过高城市“刚需”人群的住房难题成为施政重点。在推行加强调控、购租并举等政策后，住宅用地供应制度改革 ，也提上日程。
国土资源部部长姜大明1月15日称 ，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应 、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
过去多年 ，国内城市商品房开发的模式为房地产开发企业从政府部门竞拍国有土地，然后进行开发并对外销售。特点之一是由政府土地出让部门提供土地，二是必须是国有土地，集体土地须征收为国有土地后方能出让。
国土部门提出不再垄断住房用地供应，符合去年底中央经济工作会议提出的建立多主体供应、多渠道保障 、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。亦可让地方政府渐别土地财政、抑制地产投机 ，满足住有所居。
而且，从实际情况看，部分大城市近郊市场存在很多非房地产企业自有土地和集体建设用地(下称“新式住宅用地”) ，不少企业的经营性用地，在近年企业改制等因素下闲置，部分则存在产出效益不高的情况 ，类似用地市场必须改革。
住宅用地供应改革已经开启，但对于新式住宅用地未来如何操作 ，尚待政策进一步明晰，同时也是值得思考和探索的。包括新增加的住宅用地是建设租赁房，还是对外销售商品房;如果建设商品房，则涉及到土地出让金 ，以及房屋定价等问题。
事实上 ，新式住宅用地建设租赁房早已在推动。2017年8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 。确定第一批在北京 、上海、南京、广州 、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9月 ，国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会 ，提出要优化用地管理流程，保障集体建设用地有效供应，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地。
新式住宅用地用于建设对外销售的商品房 ，目前看阻碍要比建设租赁房大得多。因为企业取得建设用地 ，成本比竞拍住宅用地低很多 ，尤其在房价高企的大城市。从眼下房地产市场情形来看，新增住宅用地建房对外销售，以自住房 、保障房等带有一定限制条件的住房为宜。
不论如何，住宅用地供应制度改革无疑是缓解房价过高城市住房难题的一剂良方 。房价过高现实下，以年轻人为主的“刚需”人群在大城市面临的住房压力越来越大，并开始影响到城市的发展前景 。比如，一般而言大城市的高新技术园区，乃高素质人才的集聚地，高新技术发展关键在于人才，而高房价成为了吸引人才的主要障碍之一 。
以往楼市过热、房价高企时 ，调控的惯用策略是限购、限贷 ，往往作用仅限于短期，且容易形成房价上涨预期。去年下半年开始 ，一系列购租并举的举措开始实施，此番开启住宅用地供应制度改革，其目的皆在于让广大民众 ，尤其是年轻人住有所居。
总体而言，当前住房问题颇为复杂，需要政府 、企业协力解决，前者具有资源优势，后者擅长市场化经营。同时，解决好住房问题，对于提振国内消费 、刺激经济发展都有积极作用 。
