重磅报告:百城住宅库存同比连跌32个月
发布时间：2018/4/3 16:38:29 浏览次数：12106 来源： 中房网 cjjt-fdc
经历了近四年的全国去库存“战役”，全国100个城市的住宅库存规模持续下跌 。
上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示 ，截至3月底，100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米，其规模相当于2013年3月份的水平，即库存规模回到了4年前。
75个城市库存低于去年同期水平
报告显示，截至3月底 ，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7% 。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存取得了较好的效果。
具体来看，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088、22977和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势 ，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市 ，补库存的空间依然较大。
100个城市中 ，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49% 、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。同时，100个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139% 、82%和49%。
预售证管控空前严厉
报告显示，2018年3月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为3643万平方米，环比增长51.0%，同比减少16.5%。总体上看，3月份房企推盘节奏并没有明显加快。易居房地产研究院分析认为 ，这和当前各地继续限价的做法有关。地方政府对于高价楼盘的预售证发放有较为严厉的政策，进而也希望通过对预售证的管控，倒逼房企主动降价 。
成交方面 ，100个城市新建商品住宅3月份成交量为4090万平方米，环比增长45.2% ，同比减少21.9%。观察历史数据 ，当前市场交易并没有大幅度反弹，成色相对不足，甚至还低于1月份的交易水平。这和楼盘供应量相对偏小、各地购房政策依然从紧等因素有关 。
从供求关系来看 ，100个城市新建商品住宅3月份供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，3月楼市呈现出供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显 。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象 ，以及各地出台或升级摇号政策的现象 。
新房库存11个月可消化完
从存销比方面来看，3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存 ，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上，正呈现出震荡上行的态势。
其中 ，一 、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2 、10.3和10.6个月。相比2月份12.6、10.3和10.9个月的数值 ，二线城市持平、一线和三四线城市有所下跌 。
观察近期这三类城市的存销比数据，报告认为 ，从纵向看基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。而从横向看 ，一线城市的去化周期甚至比二线城市、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度 ，这也可以解释近期几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。
经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中 ，有24个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有23个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中 ；有53个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。
具体城市看，环京区域的部分城市即主要为"北三县"的城市，去库存周期明显偏高。当然这和此类城市新房交易规模非常小有关（均低于5万平方米/月的水平），所以容易导致去库存周期偏高 。而在存销比偏低的10个城市中，除杭州 、南京两个城市属于二线省会城市外，其他8个城市都是三线城市 。此类城市去库存周期相对偏小 ，即都低于6个月的水平 ，政策收紧的概率较大。
二季度房地产政策收紧
报告分析称 ，一季度全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然类似城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模"跌易增难"的现象 。
预计二季度全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。当然，预计一二线和三四线城市的政策会有差异 。其中，近期包括大连 、武汉、长沙、杭州 、西安等二线城市的政策继续收紧，此类政策包括限购、限售、摇号 、优购（给予优先购房权）等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险 。比如说在优先购房权上，包括棚改对象 、首套购房者和相关人才在摇号中有优先认购权，这就有助于在房源不足的情况下，形成更公平的摇号制度。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率 、出台或升级限售等政策的概率也会加大。
【附注】
100个城市按一、二 、三四线城市划分如下：
4个一线城市 ：北京、上海、广州 、 深圳。
32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄 、太原 、济南 、青岛、南京、苏州 、杭州 、宁波 、合肥 、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙 、贵阳、南宁、海口 、昆明、重庆、成都 、西安、兰州 、西宁 、呼和浩特、银川、乌鲁木齐 。
64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河 、大厂、固安、保定、张家口 、烟台 、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡 、江阴 、昆山 、南通 、温州、嘉兴、嘉善 、湖州、舟山 、金华、淮南 、蚌埠 、安庆、芜湖、马鞍山 、滁州 、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江 、景德镇、株洲、岳阳 、常德 、襄阳、荆门、宜昌、珠海 、东莞、佛山 、中山、肇庆、惠州 、清远、韶关、茂名、湛江、北海 、柳州、桂林 、三亚 、洛阳、包头。
